Voordelen van een 5-7-9 huurcontract voor kantoren

Als onze (vaak buitenlandse) opdrachtgevers ons vragen wat in België de standaardtermijn van een huurcontract voor kantoren is, verwijzen wij in eerste instantie naar de klassieke 3-6-9 termijnen die als 'algemeen aanvaarde principes' gelden. Vaak worden deze principes verward met 'wettelijke' termijnen die te nemen of te laten zijn. Niet dus ! Kantoorhuurder en verhuurder zijn vrij om overeen te komen wat ze wensen. Maar wat kom je als huurder dan best overeen qua termijnen?

Een huurcontract is een lange termijn engagement dat men vanuit een bedrijf aangaat. Bovendien is het naast de personeelskost één van de grootste (vaste) kostenposten. Het loont dus de moeite om hierover vooraf goed na te denken. Wij vinden dat een huurcontract optimaal gealigneerd dient te zijn met je (lange termijn) bedrijfsstrategie. Talrijke gesprekken met CFO's van bedrijven leren ons dat de meeste een 5-jaren financieel business plan hanteren. Een 5-tal jaar vooruit kijken lukt nog aardig, daarna wordt het zicht door de snelle economische evolutie al wat troebeler voor bedrijfsleiders en menig directiecomité.

Zorg voor flexibiliteit wanneer je ze nodig hebt

Als we de 'klassieke 3-6-9 termijnen' even tegen het licht houden, dan betekent dit dat de eerste opzegmogelijkheid 6 maanden voor het verstrijken van de eerste 3-jarige periode komt. Amper 2,5 jaar na de inhuizing of ondertekening van het lopende huurcontract. Concreet wil dit zeggen dat je reeds 2 jaar na de inhuizing opnieuw je noden zou gaan bestuderen en confronteren met je huidige huisvesting. Als men tot andere conclusies zou komen dan 2 jaar voordien, dan zou dit betekenen (met uitzondering van vb. fusies) dat je initieel huiswerk niet goed gemaakt werd. De eerste zogenaamde 'break-optie' is dus een maat voor niets. Een flexibiliteit in het huurcontract die je quasi nooit nodig hebt maar waar je wel véél voor betaalt. De eigenaar/verhuurder zal immers weinig korting geven omdat hij slechts zekerheid heeft over 3 jaar huurcashflow. Vervolgens heeft men pas na 6 jaar een volgende break-optie om daarna het contract te beëindigen na 9 jaar.

Door de termijnen aan te passen naar een 5-7-9 (ipv 3-6-9) bouwt men flexibiliteit in wanneer men ze nodig heeft, nl. om de 2 jaar vanaf jaar 5 i.p.v. om de 3 jaar vanaf het zesde jaar in de klassieke formule. Bovendien kan men betere voorwaarden (qua huurprijs, incentives,....) bekomen omdat de eigenaar zeker is van een continue cashflow gedurende die eerste 5 jaar. Wanneer de glazen bol van de CEO & CFO na 5 jaar wat troebeler wordt, biedt een 5-7-9 contract voldoende ruimte en flexibiliteit voor een snellere bijsturing van het huurcontract aan de geëvolueerde bedrijfsstrategie!

Flexibiliteit inbouwen per verdieping

In het geval dat je glazen bol vandaag al beetje troebel is, dan kan een nog flexibeler huurcontract soelaas bieden. Stel dat je als bedrijf gehuisvest bent in een gebouw met een 4-tal verdiepingen of vleugels. Als je bijvoorbeeld in een inkrimpingsscenario weet dat 75% van je headcount zeker zal behouden worden, maar onzeker bent over de overige 25%, flexibiliseer dan 1/4 van je gehuurde ruimte door één verdieping (of vleugel) jaarlijks opzegbaar te maken. De overige 75% kan je vastzetten in een 5-7-9 contract. Netto ga je qua huurkosten nog goedkoper uitkomen dan alles in een 3-6-9 contract te gieten. De extra korting van de 5 jaar vast op 75% van de oppervlakte weegt zwaarder door dan de verhoging op het jaarlijks opzegbaar gedeelte van slechts 25%.

Zoek je een sparringpartner om jouw huisvestingssituatie te bespreken?

Oh ja .. tot slot nog even dit: wij werken uitsluitend voor huurders én via een no cure no pay success fee principe. Alle alternatieven worden vanuit een ruimtelijke, technische, financiële en contractuele invalshoek onderzocht om tot de beste oplossing aan de best mogelijke voorwaarden te komen.